任意売却の流れ

多重債務などで住宅ローンの返済を継続することが難しくなり、自宅を手放すという選択をすることもあります。

自宅を売却し、その代金を債権者へ配分する手続きとして、任意売却と競売がありますが、どちらがよいのかという話を聞くことがあるかもしれません。

任意売却では、金融機関などの住宅ローン債権者の同意を得た上で不動産を売却することになり、競売では裁判所を通して売却が行われます。

買い手がつかなければ強制的な競売での売却とならざるを得ませんが、一般的に競売だと安く買いたたかれてしまう傾向があるため、可能であれば任意売却の方がよい場合が多いです。

以下では、任意売却の大まかな流れについて説明していきます。

まずはお手元の不動産が、どれくらいの価格と評価されるのかを確認することから始めます。

査定をすることで、ローンの残高よりも不動産の評価が高いのか低いのか、いくらぐらい手元に残るのか等について事前に見込みを知ることができます。

他にも債務がある方の場合、査定の結果が大幅にプラスになれば、自己破産等を回避できることもあります。

不動産を売ったお金でローンを完済できるのであれば、厳密には、ただの不動産売却となります。

この査定の段階で、不動産の売却代金をローンの返済に充てても完済できないとなった場合に、任意売却を本格的に検討することとなります。

住宅ローンの債権者は、通常その不動産に抵当権を設定しています。

不動産の売却価格だけでは住宅ローンが完済されないとなると、本来的にその抵当権は消えないことになります。

しかし、抵当権のついた不動産は簡単に売却することができません。

そこで、任意売却をするとなった場合には、債権者の同意が必要となります。

住宅ローン債権者からすれば、不動産売却によって少しでもローンの残額分を回収したいですし、抵当権を手放した上で無担保の負債が残る状態となるため、売却時に不当に廉価で売られるわけにはいきません。

ですので、債権者の同意が必要となるのは、ある意味当然であるかと思います。

他方、競売で売るよりも高額で売却ができれば、それだけローンの残額分が回収できることになりますので、競売による回収と比較した場合に、任意売却は債権者にもメリットがある方法ということになります。

任意売却では、通常の中古不動産と同様に市場に売り出されます。

ここからはそれぞれの事案によりますが、すぐに買い手がつくこともあれば、なかなか見つからず、価格を下げなければならなくなることもあります。

無事に買い手が見つかれば、売買契約を締結することになります。

契約書の中で、金銭の支払日や明渡しの時期等を確定させていきます。

競売では、落札されれば強制的に退去させられるため、こうして明渡しの日や引越しの日を任意に決められるというのは任意売却ならではのメリットです。

任意売却を開始してからそれなりに期間があるため、あまり問題となることはありませんが、当然、決めた期日までに明渡しを完了する必要があります。